Arsanıza ya da yıkılacak eski evinize kat karşılığı teklif geldiğinde masaya ilk konan şey rakamdır: kaç daire sizin, kaç daire firmanın. Rakamı tartmak için önce onu kimin verdiğini ve parselin neye izin verdiğini bilmeniz gerekir. Sorular bu yüzden belli bir sırayla duruyor.
Teklifi masaya kim getirdi?
Teklifi getiren kişi firma sahibi olmak zorunda değildir; emlakçı, aracı ya da “ortağımız” diye tanıtılan biri de olabilir. Adını, bağlı olduğu firmanın adını ve sözleşmeye imza atacak kişiyi ayrı ayrı isteyin.
Aracının saydığı kat ve daireyi firmadan da işitmeden hesaba katmayın. İlana gelen telefonlarda da durum budur: Arayanın “müteahhit” demesi, müteahhidin kim olduğunu size söylemez. Aynı arsa için birden çok kişi arıyorsa iki teklif sandığınız şey tek firmanın iki aracısı olabilir.
Parselinizden kaç daire çıkar?
Firmanın söylediği kat sayısını parselin imar durumu doğrular. Uygulama planı ilçe belediyesinin imar biriminde, nazım plan Eskişehir Büyükşehir Belediyesindedir. “Bu parsele şu kadar kat çıkar” cümlesini belediyeden işitene kadar hesap yapmayın. Teklifi konuşurken ilçeyi, mahalleyi, adayı ve parseli birlikte yazın; tapuda kaç ad göründüğü de size bir şey anlatır: Teklif yalnız size mi geldi, öteki adlar biliyor mu?
Üç durumda konu büyür:
- Kent dışı mahalle. Tepebaşı ve Odunpazarı’nın kırsal adlarında bina yapılabilip yapılamayacağı ilk sorudur, bunu da plan söyler.
- Zemin. İl AFAD Müdürü 2024’te il merkezinin önemli bir bölümünün alüvyon zemin üzerinde olduğunu söyledi. Bu sizin parseliniz için hüküm taşımaz, ama zemin etüdünü kimin yaptıracağını ve sonucu size kimin göstereceğini teklif aşamasında konuşmak için yeterli sebeptir.
- Sit alanı. Tarihî semtte ve benzeri alanlarda hangi müdahaleye izin verileceğini plan ve Koruma Bölge Kurulu belirler. Güncel plan görülmeden kat sayısı konuşmak boşa gider.
Daha önce ne yaptı?
En değerli bilgi, aynı firmaya daha önce arsasını vermiş kişiden gelir. Firmadan teslim ettiği bir kat karşılığı binanın adresini ve mümkünse arsa sahibinin adını isteyin. O kişiyle konuşursanız şunları öğrenin:
- Size verilen daire söz verilen daire oldu mu?
- Bina söz verilen zamanda bitti mi, bitmediyse aradaki kirayı kim karşıladı?
- Teslimden sonra çıkan eksikleri kim giderdi?
- Firma aynı adla mı devam ediyor?
Firma “arsa sahibiyle görüşmeniz gerekmez” diyorsa bu sözü de hesabınıza katın.
İş yeri çalışıyor mu, elinde kaç iş var?
Evraktaki adres eski kalmış olabilir, firmanın verdiği iş yerini ayrıca görmek gerekir: Orada bu ad var mı, iş yapılıyor mu? Sürdürdüğünü anlattığı inşaatların yerini de isteyin. Şantiyede çalışma varsa görülür, uzun süredir durmuş iş de görülür. Bu ikinci bilgi sizi doğrudan ilgilendirir, çünkü arsanız o işlerin arkasına eklenecektir.
Bu kısmı dedektife bırakabilirsiniz
Başka şehirde oturuyorsanız ya da arsayı uzun süredir görmediyseniz gidip görülecek her şey sizin için ayrı bir yolculuk demektir. Özel dedektif tutarsanız aracının ve firmanın verdiği adreslere, gösterilen binalara, süren inşaata biz gideriz; parselde bugün ne durduğunu, üzerinde başkasının kullanımı olup olmadığını da aynı çalışmada görür, daire ve arsa araştırması raporuna yazarız. Teklifin kârlı olup olmadığını yorumlamayız, plan ve tapu da kurumun konusu olarak kalır.
Size düşecek daireler kâğıtta belli mi?
“Şu kadar daire” demek yetmez. Hangi kat, hangi cephe, kaç metrekare ve projede hangi numara olduğunu teklif metnine geçirtin. Yanına şunları ekleyin: Bina ne zaman bitecek, yıkımdan teslime kadar nerede oturacaksınız, bu sürenin kirasını kim karşılayacak, daire hangi hâliyle teslim edilecek? Cevaplar sözle kalırsa ileride neyin kararlaştırıldığını hatırlamak size düşer.
Bir de tapu konusu var: Firma yıkımdan önce sizden tapu devri ya da vekâlet istiyor mu, neyin karşılığında, kimin adına? Firmanın önceki arsa sahibinin yaşadığı sıra sizin için en somut bilgidir.
İki teklifi nasıl yan yana koyarsınız?
İki firmanın “sana şu kadar daire” cümlesi aynı şeyi anlatmaz. Karşılaştırmak için ikisini de aynı ölçüye çevirin:
| Bakılan | İki teklifte de istenecek |
|---|---|
| Size düşen alan | Daire sayısıyla yetinmeyin, toplam metrekare |
| Dairelerin yeri | Hangi kat, hangi cephe; bodrum ya da arka cephe var mı |
| Teslim hâli | Daire teslim edildiğinde hangi işler bitmiş olacak |
| Yıkımdan teslime | Süre ne kadar, o sürenin kirasını kim karşılıyor |
| Önceki iş | Adresi verilen ve görülen bina var mı |
Hangi teklifin iyi olduğuna karar vermek size kalır; tablonun işi iki rakamın aynı şeyi ölçüp ölçmediğini ortaya koymaktır.