Daire ve Arsa Araştırması Eskişehir: Müteahhit, Satıcı, Yer

Apartmanınıza bir müteahhit geldi, kapı kapı imza topluyor. Arsanıza kat karşılığı teklif verildi. Bir kooperatif üyeliği ya da henüz teslim edilmemiş bir konut devren satılıyor. Köy adıyla verilmiş tarla ilanına para bağlamak üzeresiniz. Bu işlerin hepsinde aynı boşluk var: Tapu ve imar için gidilecek kurumlar belli, ama karşınızdaki insanın anlattıklarının ve yerde ne bulunduğunun peşine kimse sizin için düşmüyor. Biz bu kısmı üstleniriz.

Kentsel dönüşümde kapınıza gelen firmayı nasıl tanırsınız?

Firmayı tanımanın en güçlü yolu, daha önce bitirdiği binayı görmektir. Müteahhit dolandırıcılığından çekiniyorsanız imzadan önce gidilecek yer de orasıdır. Çalışmamız firmanın verdiği adresle başlar: Orada bir iş yeri var mı, çalışıyor mu? Gösterdiği bina nerede, bitmiş mi, içinde oturuluyor mu? Yarım kalmış işi var mı? Bitirdiği binayı kendiniz de görmek isterseniz izlenecek sıra ayrı yazıda. O binada oturanlarla konuşmak size düşer; biz komşudan ve yöneticiden bilgi toplamayız.

Binanızın durumu ise kurumların alanıdır. Eskişehir’de geçmiş yıllarda çıkmış riskli alan kararlarını ve dönüşüm projelerini müteahhit yazısındaki tabloda topladık. Binanız için bugünkü durumu Büyükşehir Belediyesi Kentsel Dönüşüm Daire Başkanlığı ile il çevre ve şehircilik müdürlüğünden öğrenirsiniz. Size gelen kişinin “bina riskli alanda, imza atmak zorundasınız” cümlesinin yeri de orasıdır.

Kat karşılığı teklif aldıysanız bizden ne istersiniz?

Kat karşılığı işte arsa sahibinin elinde tek bir arsa, karşısında bir teklif kâğıdı vardır. Kâğıdı getiren kişi kendini nasıl tanıtıyorsa ona bakarız: Söz ettiği firmanın adresinde ne var, gösterdiği binalar nasıl, süren inşaatında çalışma var mı? Bu sayede kâğıdı imzalamadan önce firmanın yalnız sözünü değil, işini de görmüş olursunuz. Kat karşılığı teklifte sırasıyla konuşulacakları ayrı bir yazıda topladık.

Uzun süredir görmediğiniz bir arsanız varsa üzerinde bugün ne bulunduğunu da aynı çalışmada öğrenirsiniz.

Satılık dairede satıcıyla ilgili neye bakarız?

Malikin kim olduğu tapu müdürlüğünde görülür. Özel dedektife kalan, karşınızdaki kişinin anlattığı işle ve adresle gördüğümüzün uyuşup uyuşmadığı, binanın dışarıdan ne hâlde olduğu ve aracının verdiği iş yeri adresinde ne bulunduğudur. Söz verebildiğimiz şey anlatılanla görülenin yan yana yazılmasıdır, “kim, yetkili mi” sorusu ise kayda dayanır.

İlandaki yer adı da konum anlatmayabilir. İlan sitesindeki semt grubu resmî değildir, “otogar yanı” denince eski otogar çevresi de kastedilebilir, bugünkü otogar da. Kiracılı satılıyorsa ilandaki kira sözü ayrı bir kontrol ister.

Kooperatif üyeliği ya da devren konut satılıyorsa

Kooperatif üyeliğinde ya da devren konutta satılan şey henüz bir daire olmayabilir, bir sözleşmedeki ya da üye defterindeki bir addır. Üye kim, borcu var mı, devir nasıl yapılır, kooperatif yönetimine sorulur. Biz üyeliği satan kişinin anlattığı adrese, inşaatın yerine ve kooperatifin adresine gideriz. Kooperatif evi devrinde konuşulacaklar için ayrı bir not da var.

Tarla üzerine kurulacak bir konut kooperatifi anlatılıyorsa dikkat: 20 Haziran 2026’da yürürlüğe giren düzenlemeyle kooperatifler tarımsal nitelikli alanda ve plan dışı tarım arazisinde mülkiyet edinemiyor, tarımsal kooperatifler de izne bağlı. Para bağlamadan önce il tarım müdürlüğünün cevabını almak gerekir.

Teslim edilmemiş bir TOKİ dairesini devren alırken devrin mümkün olup olmadığını sözleşmeyi yapan kurum söyler. Karşınızdaki kişinin sözleri ve dairenin bugünkü hâli yine bizim tarafımızda kalır.

Köy tarlası ilanında dikkat edilecekler

Tarla alacak kişinin önüne Eskişehir’de birkaç somut konu çıkıyor. Yerde ne olduğunu biz görürüz: İlandaki fotoğraf bu parsele mi ait, yolu var mı, üzerinde ne duruyor? Araziye izinsiz girilmez. Kayıtla çözülen kısımlar ise şöyle:

• Parsel numarası değişmiş olabilir. Yeni parsel listeleri 2026’da Alpu Karatepe’de (30 Eylül) ve Çifteler Yıldızören’de (20 Ekim) askıya çıktı, öteki yerler toplulaştırma yazısında.
• Parsel kamulaştırma listesinde olabilir. 31 Ağustos 2026 tarihli Resmî Gazete’de Beylikova’dan Okçu ve Kızılcaören, Sivrihisar’dan Karkın için acele kamulaştırma listesi yayımlandı; kontrol sırası burada.
• “Sulu” sözü kuyuya bağlı olabilir. Çifteler’de Sakaryabaşı çevresinde yaklaşık 11 bin hektarlık kaynak koruma alanında kuyulara sayaç zorunluluğu haberlere yansıdı.
• Küçük hisse ayrı parsel vermez. Tarım arazisinin bölünme sınırı ilçeye göre değişir, parselin sınıfı il ya da ilçe tarım müdürlüğünde görülür.
• “İmara açılacak” sözü kurum yazısı ister. Alpu Ovası büyük ova koruma alanıdır; orada tarım dışı kullanım kamu yararı kararına bağlıdır.

Size söylenen cümle kime gider?

Taşınmaz alırken karşınıza çıkan iddiaların çoğu bir kurumun kaydıyla, kalanı bizim göreceğimiz şeyle karşılanır. Tablo ikisini ayırıyor.

Raporda ne okursunuz?

Dedektif raporunda firmanın ya da satıcının adresinde ve yerde ne gördüğümüz, neye ulaşamadığımız yazar; varsa fotoğraflar eklenir. Firmanın ya da satıcının izine ulaşılamadıysa bunu da açıkça okursunuz. İmzayı atmak ya da vazgeçmek size kalır.

Tek firmanın adresi ile bir ilçeye yayılmış birkaç parsel aynı hesaba girmez; ücret işin içeriği, süresi ve ayrılacak günle belli olur.